11.09.2006

Кто такой Заказчик или как заказать того, кто закажет.

Автор: Дмитрий Куркович - исполнительный директор Архитектурной Фабрики «Форма Групп»

Понятие "Заказчик" в строительстве немного отличается от общепринятого: это не просто организация или человек, который что-то заказывает. "Заказчик" - это набор технических функций, исполнение которых регламентируется различными нормативными актами и подлежит обязательному лицензированию.

Основные задачи заказчика – подготовка и оформление разрешительной документации на всех стадиях реализации инвестиционного проекта: предпроектная проработка, проектирование, строительство, сдача объекта, подбор и управление подрядчиками, проектировщиками и поставщиками оборудования, технический надзор, приемка выполненных работ, сдача объекта в эксплуатацию, разработка бюджета стройки и контроль его соблюдения.

Схемы взаимодействия заказчика с другими участниками строительства могут быть самыми различными. «Классической» является схема, в которой инвестиционный проект реализуется связкой «инвестор-заказчик», в которой заказчик по договору с инвестором полностью берет на себя реализацию инвестиционного проекта. Заказчик в этом случае сам производит отбор других участников: генерального подрядчика и генерального проектировщика, ключевых поставщиков и заключает с ними договоры от своего имени. 

Сейчас на практике часто используется другая схема, в которой главным действующим лицом является девелопер проекта. В этой схеме девелопер для реализации инвестиционного проекта привлекает на возмездной основе специализированную организацию, выполняющую функции заказчика – застройщика. Здесь заказчик действует наряду с другими контрагентами, такими как генеральный подрядчик и генеральный проектировщик, и выполняет технические функции: в основном оформление разрешительной документации и технический надзор, а управлением реализацией инвестиционного проекта занимается девелопер. 

Схемы управления можно построить различные: служба заказчика может быть создана в структуре инвестора, девелопера, управляющей компании и даже генпроектировщика или генподрядчика. 

Обычно служба заказчика является структурой инвестора или девелопера. Многие компании, профессионально занимающиеся девелопментом объектов недвижимости, создают их у себя. У такого подхода есть как плюсы, так и минусы – параллельно с лучшей управляемостью и экономией в случае регулярной загрузки, приходится мириться и с трудностями при создании профессиональной команды, нерентабельностью в случае нерегулярной загрузки.

Часто часть функций заказчика перераспределяется между другими участниками процесса - в основном это подбор и управление подрядчиками и поставщиками. Оформление разрешительной документации, технадзор и сдача в эксплуатацию осуществляются заказчиком в любом случае.

Основной документ, в котором описываются функции заказчика – это «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. постановлением Госстроя РФ от 8 июня 2001 г. N 58)» 

Кроме того, деятельность заказчика определяется документами, регламентирующими процесс строительства и реконструкции объектов недвижимости - постановлениями правительства Москвы или другими законодательными органами.

Главной трудностью при работе службы заказчика, конечно, является оформление разрешительной документации. Этот процесс является длительным, сложным и запутанным. Ответственность за конечный срок оформления документов берут на себя очень мало компаний и причин здесь много. Одна из главных – государственные органы часто сами не соблюдают сроки рассмотрения и выдачи документов. Если специалист, ведущий ваше дело, ушел в отпуск или заболел - его рассмотрение будет перенесено на соответствующий срок. Пока оформляется один документ, сроки действия других могут истечь. 

Кроме того, процедура оформления разрешительной документации является в нашей стране не прозрачной и весьма взяткоемкой, при этом для получения разрешения на строительства нужно получить более 60 подписей (по различным данным – до 100 и более). 

Однако хочется надеяться, что исполнение функций заказчика будет становиться более понятным и прозрачным. Сейчас формируется рынок компаний, специализирующихся на исполнении этих функций. Хотя пока процедура оформления разрешительной документации принципиально не изменится, рынок останется не прозрачным, т.к. главное конкурентное преимущество здесь – личные связи и умение «решать проблемы».