15.05.2006 

КУРС МОЛОДОГО ЗАКАЗЧИКА. Новый офис глазами строителей 

Екатерина ДМИТРИЕВА - директор по развитию Архитектурной Фабрики Forma Group

1.   Офис в состоянии shell&core

2.   Этапы строительной готовности

3.   Особенности старых зданий 

Рано или поздно перед любой успешно развивающейся компанией встает вопрос о переезде: расширение отделов, новые планы и уже другой уровень претензий заставляют покидать уютные и обжитые, но такие маленькие офисы и искать варианты, которые будут соответствовать сегодняшнему уровню развития. 

Но перед тем как окончательно и бесповоротно нырнуть в водоворот перемен, стоит вооружиться знаниями, которые помогут на пути поиска и обустройства своего будущего офиса. 

«Стержень оболочки»

Как правило, большинство предложений, которые сегодня существуют на рынке, – это офисные центры в состоянии shell&core, с возможностью создания офиса «под себя». 

Обычно под понятием «shell&core» подразумевается здание с полностью готовыми общими зонами (коридоры, холлы, лифты, лестницы, санузлы) и подготовленными под отделку офисными блоками без внутренних перегородок. В идеальном варианте вам останется только отделать все поверхности (стены, пол и потолок), выстроить перегородки сообразно задачам компании, провести коммуникации – и можно заселяться. Но на практике все выходит немного не так. 

В зависимости от класса здания, степень готовности поверхностей может сильно варьироваться и потребовать дополнительных работ. Если в здании класса А, например, можно сразу приступать к финишной отделке, то в офисном здании классом ниже зачастую не обойтись без серьезной работы со стенами, вплоть до штукатурки, и устройства выравнивающей стяжки пола. 

Конечно, при осмотре помещения лучше сразу пригласить специалиста, способного оценить уровень строительной готовности, – тогда при принятии решения вы сможете точно рассчитать все необходимые финансовые затраты, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Но если такой возможности нет, можно и самому попробовать определить будущие расходы «на глазок» и обязательно принять у арендодателя помещение по акту приемки-передачи, в котором подробно отразить текущее состояние, включая конструктивные недостатки.

Такая разная строительная готовность 

Строительная готовность подразумевает возможность начала отделочных работ собственно в офисном блоке. Часто бывает, что сам блок выглядит готовым, но во всем здании строительные работы далеко не окончены. Обратите внимание на перечисленные ниже моменты. 

Закрыт ли «тепловой контур»? В здании должны быть построены наружные стены и вставлены оконные блоки. Если это не так, то многие инженерные сети (например, отопление и вентиляция) не могут быть запущены, а отделочные работы, проведенные в таких условиях, пройдут с грубыми технологическими нарушениями – значит, в дальнейшем обязательно будут проблемы с качеством. 

Готова ли кровля здания? Если нет, то выполненным отделочным работам могут грозить протечки. При сильном дожде вашим подвесным потолкам и гипсокартону не помогут даже несколько верхних этажей – они воде не помеха. Если протечки случились до окончания отделки, арендодатель, скорее всего, откажется каким-то образом компенсировать ваши убытки. 

Наличие действующих инженерных сетей. В первую очередь, это канализация, отопление, водо- и электроснабжение. На практике часто бывает, что в договоре аренды арендодатель обязуется предоставить действующие инженерные сети к моменту въезда арендатора в помещение, но во время отделки их еще нет. Так, в одном крупном торговом комплексе для проведения работ на площадку (около 5000 м2) пришлось завезти около 120 м3 воды в цистернах и смонтировать систему временной канализации. Отсутствие достаточной электрической мощности пришлось компенсировать использованием дизель-генератора мощностью 500 кВт, но одни сутки его работы обошлись в 2000–3000 долл. США. Подобные проблемы, конечно, решаемы, но связаны со значительным удорожанием стоимости отделочных работ. 

Готовность строительных конструкций. Обычно арендодатель предоставляет строительные конструкции в соответствии с требованиями СНиП. Но при подписании акта приемки офисного помещения желательно присутствие представителя организации, которая будет выполнять отделку, чтобы он смог оценить фактическое состояние строительных конструкций и зафиксировать в акте недоделки и замечания. Без этого предъявить впоследствии претензии арендодателю будет крайне сложно, а за исправление недостатков строители потребуют дополнительную плату. 

Монтаж общих коммуникаций. Важный вопрос – кто, когда и за какие деньги будет монтировать инженерные сети, подведенные к офисному блоку – такие, как вентиляция и кондиционирование, системы пожаротушения и пожарной сигнализации. Автономно поставить у себя эти коммуникации чаще всего невозможно, так как они являются частью комплекса жизнеобеспечения всего строения. Поэтому необходимо выяснить, как арендодатель планирует установить эти сети, в каком объеме (он может сильно варьироваться, в зависимости от «нарезки» помещения), кто и сколько будет платить за монтаж. И надо иметь в виду, что эти работы могут повлиять на график отделки офиса. 

Готовы ли общие зоны здания? Если нет, то будут ли они подготовлены к моменту въезда? Также важно обратить внимание, продуманы ли технологические пути для транспортировки строительных материалов и прохода рабочих. Если нет, то пока последний въехавший арендатор не закончит свой ремонт, парадные лестницы и коридоры здания будут представлять собой строительную площадку с пылью, мусором и отбитыми углами у стен. 

Новый офис из промзоны 

Один из недорогих способов решить «жилищный вопрос» своего офиса – переехать в офисный комплекс, реконструированный из промышленного предприятия. Благо, программа правительства Москвы по выводу последних за черту города способствует появлению большого количества подобных предложений. 

Для производственных зданий характерна большая высота потолков, свободная планировка, отсутствие ограничений по электрическим нагрузкам, а грамотно разработанный и реализованный проект реконструкции позволяет получить качественный офисный комплекс. 

К числу недостатков, как правило, относится расположение (бывшие или существующие промзоны) и некоторые конструктивные ограничения. 

При заключении договора аренды желательно узнать, как документально оформлялась произведенная реконструкция и был ли офисный центр сдан в эксплуатацию. 

К сожалению, на офисном рынке Москвы регулярно появляются объекты, где реконструкция производилась без соответствующего оформления полного пакета документов. На потребительских качествах самого помещения это не сказывается, но может стать причиной ограничений в бизнесе арендатора – например, если необходимо иметь оформленный долгосрочный договор аренды с прилагаемыми планами БТИ арендуемых помещений, в таком здании чаще всего это сделать невозможно. 

«Подводные камни» офисного секонд-хенда 

Совсем необязательно при поисках останавливаться только на новых и реконструированных зданиях. У старых зданий, расположенных в центральной части Москвы, есть немало преимуществ: удобное транспортное расположение, более развитая инфраструктура, престижность района, соседство с большим количеством кафе и закусочных и т. п. 

Несущие проблемы. Если вас заинтересовал офис, располагающийся в здании, построенном давно, то надо учитывать, что в нем уже существует какая-то «нарезка» помещений (стены, перегородки) и инженерные сети.

Это может стать серьезным препятствием для создания желаемой планировки, особенно если здание изначально имеет большое количество несущих стен. Их снос доставит много хлопот, так как потребует проектной проработки, специальных расчетов и согласований. Так что от помещения лучше отказаться, если для воплощения офиса вашей мечты необходимо убрать несущие стены: рассчитывать на возможность их полного демонтажа не стоит, так как он существенно повлияет на пространственную жесткость здания. Получить разрешение на производство таких работ будет затруднительно. 

Если при осмотре помещения вы не можете воспользоваться услугами проектировщика, способного определить, какие стены можно трогать, а какие нельзя, может помочь план БТИ: обычно на нем несущие конструкции показаны более толстыми линиями, чем перегородки. Однако при принятии окончательного решения о перепланировке опираться на план БТИ нельзя: необходимо разработать проектную документацию в установленном порядке. 

Некоммуникабельные коммуникации. При изменении планировки помещений инженерные сети (вентиляция, кондиционирование, электроснабжение и т. п.) обычно приходится полностью монтировать заново. В старом здании вполне возможны ограничения для некоторых сетей, например вентиляционных коробов. Если потолки в помещениях низкие, а коридоры узкие, то на прокладку воздуховодов может попросту не хватить места (в новых зданиях они обычно прокладываются в пространстве за подвесным потолком). 

При принятии решения о переезде обязательно надо поинтересоваться выделенной электрической мощностью. Конечно, точные цифры потребления можно определить только на основании проекта электроснабжения и освещения, но примерный уровень расхода желательно знать заранее, проконсультировавшись с организацией, которая будет разрабатывать соответствующие разделы проекта. 

Если не оговорить этот вопрос заблаговременно, можно столкнуться с проблемой нехватки электрической мощности. В свою очередь это заставит отказаться от какого-нибудь вида оборудования (например, сплит-систем) или вообще возможности использовать данное помещение. 

Перекрытия? Перекрыть! В старом здании нельзя оставить без внимания конструкцию перекрытий и полов. 

До сих пор можно встретить строения с деревянными полами на лагах, имеющими сверху несколько слоев старых напольных покрытий, и даже с деревянными перекрытиями. Такой «пирог» невозможно использовать в качестве основания для укладки современных напольных покрытий (например, керамогранита или коммерческого линолеума) из-за неровностей и недостаточной жесткости. Замена основания пола – дорогостоящая процедура, а в здании с деревянными перекрытиями радикально изменить картину, вероятно, вообще не удастся: замена на бетонные не всегда возможна. 

Впрочем, решения этой проблемы существуют. Например, использование цементно-стружечных плит. В результате получается ровный и прочный пол, максимально близкий по своим свойствам к цементно-песчаной стяжке, при этом старые деревянные конструкции здания не перегружаются. 

Знание всех тонкостей и особенностей производства поможет вам выплыть из этого водоворота проблем и сделать свой офис максимально уютным, современным и отвечающим всем потребностям вашей компании. 

По материалам журнала "Современный офис" №5 2006 г.