МУТАБОР - волшебное слово, с помощью
которого персонаж сказки В.Гауфа
превратился из калифа в аиста
и потерял все, что можно. И нельзя.

Мутабор или удивительные превращения.

       Иногда жизнь устраивает удивительные превращения. Сейчас судьба российских девелоперов напоминает сказку «Калиф-аист»  - в один миг  жизнь  успешных и процветающих калифов  превратилась  в  череду проблем и разочарований: кредиты, растущие проценты, пустые бизнес-центры   и совсем туманные перспективы. Еще совсем недавно это бы показалось полным бредом.

Но цифры говорят сами за себя:  сейчас на рынке  по разным оценкам от 1,5 до 2 миллионов  свободных метров – это 15-20% от общего количества офисных площадей Москвы.  При этом темпы ввода в эксплуатацию новых офисов в первом квартале 2009 года оказались рекордными за все время – было сдано 930 тысяч квадратных метров (Colliers International, CBRE). И это не предел – до конца года девелоперы обещают вывести на рынок еще не менее 500 тысяч квадратных метров офисных площадей.

Но этого мало, к прочим «радостям» кризисного времени добавилась  еще одна напасть –  субаренда. Ее объем  достиг 100 тысяч  м.кв. – это  цифра, которая уже оказывает давление на рынок. Раньше  субаренда  была видом бизнеса – снималась пара этажей, дробилась на   мелкие блоки и сдавалась по  высокой  цене.  Сейчас готовые помещения предлагаются  компаниями, которые пытаются сократить издержки,  при этом   ее цена  зачастую не выше, а  ниже стоимости прямой аренды.

Из грязи в князи.

Казалось бы – сейчас быть арендатором гораздо приятнее, чем раньше. Это правда. Уважаемые брокеры готовы искать помещения  100 и 200 метров, чего раньше бы не приснилась им и в дурном сне. Девелоперы готовы на скидки, небывалые каникулы  и  дополнительные услуги. Но,  к сожалению, и среди арендаторов не все так просто- общая нестабильность экономической ситуации, падение доходов и смутные перспективы не дают воспользоваться  удачной, с точки зрения арендатора, ситуацией. 

 Как следствие  с ноября по март практически сделок не было, несмотря на все дисконты и суперпредложения. Шок первых месяцев кризиса проходит,  и с  конца зимы идут просмотры. Правда, сказать, что рынок восстанавливается  нельзя – количество сделок по аренде за первый квартал 2009 года по оценкам  CBRE составило всего 300 тысяч м2. Colliers International  дает еще более скромную цифру – всего 100 тысяч метров. Расхождение эксперты комментируют тем, что в оценку CBRE вошли сделки, анонсированные еще в 2008 году.

Однако надо признать  факт – за время кризиса кардинально поменялась психология арендаторов,  их  уровень требований к  девелоперам и  представления  об офисах и условиях.

Новые правила.

Оказавшись в ситуации, когда новые бинес-центры стали не «маленькими свечными заводиками», а источником проблем, каждый девелопер ищет свои пути выхода.

 К сожалению, панацея пока не обнаружена. Но  более – менее успешное лечение этого недуга на рынке есть.

Первое и главное – необходимо развернуться лицом к арендатору, и подумать, как аренда помещений именно в этом бизнес-центре поможет бизнесу арендатора.  Сейчас выиграет тот, кто раньше поймет, как выглядит  тот самый «рынок арендатора».

 Естественно,  цена, в этом случае,  имеет первостепенное значение.  Минимальная стоимость,  о которой приходилось слышать – это 3 500 рублей  за м.кв. в год  (БЦ  располагается в 20 минутах ходьбы от метро, класс В-).Правда, при такой ставке аренды срок окупаемости проектов может превысить 15 лет. Наверное,  у этих девелоперов есть  резон сравнять ставку аренды с эксплуатационными расходами,  не многие это могут себе позволить. 

Но, в целом, если говорить о ценах на небольшие площади (около 100 метров) – ставка аренды  в классе В+ заявляется как 14 – 15 000 рублей за м.кв. год,  в реальности  можно договориться до 12-10 000 рублей за м.кв. 

Второй вопрос, который стоит сразу  после цены – готовность помещения. Сейчас никто из арендаторов не готов инвестировать в  отделку. Наверно этим объясняется отсутствие сделок в shell&core.  Простая арифметика показывает –  классический путь:   дисконты плюс арендные каникулы (даже 6-9 месяцев)  не стимулируют достаточного интереса  к новым офисам. По цифрам – это где-то сходные значения, если не считать, что пока идут строительные работы, арендатор продолжает платить 4-5 месяцев  за старый офис,  занимает часть своих ресурсов и получает непроходимую головную боль в  крайне стресообразующей области.

К тому же, никто в трезвом уме и здравой памяти не захочет  связываться со  всей этой строительной  канителью, если на рынке хватает  предложений  об офисах  «здесь и сейчас».

Резюмируя новые правила можно сказать, что бизнес-центры в shell&core и высокие арендные ставки сейчас вне игры. Все остальное – под вопросом «пациент  скорее жив» или «скорее мертв».

Волки сыты,  овцы целы.

Понятно, что для любого решения нужны деньги – или те, которые девелопер недополучит, существенно снизив ставку или те, которые ему придется вложить, чтобы повысить ликвидность своего бизнес-центра.

Стратегии  и тактики  выживания придумываются разные. Самая бесполезная, которая  пока не приносит ничего кроме убытков – пытаться найти «дверь в лето»   -т.е. дождаться времени,  когда все рассосется само. Но не стоит забывать, что  время, которое сейчас есть – это деньги, которых нет, и если не предпринять никаких мер  и не будет.

Другие пытаются заселить бизнес-центры во что бы то не стало,  падая в цене «ниже плинтуса».  Видимо, потом надеясь пересмотреть ставки.  Потому что ни о каком бизнесе, возврате инвестиций в таком случае  говорить не приходится. Кроме того, яркие рекламные растяжки дезориентируют арендаторов, вызывая у них  неоправданные ожидания.

После того, как стало понятно, что традиционное продвижение объектов больше не работает, появились  более агрессивные  маркетинговые ходы – от машин с билбордами  до спецакций, смысл которых всегда сводится к одному  сомнительному тезису–  успей сейчас, а то потом не будет. Можно инвестировать большие деньги в рекламу объекта, в надежде, что именно это спасет рынок,но если ваши условия  «второй свежести» - это бессмысленно. Не стоит держать арендаторов за дураков и предлагать им «скидки от наценок».

Есть еще попытки привлечь арендаторов – бесплатными уборщицами, секретаршами и прочими сервисами,  и это здорово –  наверно, выбирая среди равных предложений, такое  выиграет. Но всерьез рассчитывать, что одна уборщица с зарплатой 5-15 тысяч рублей в месяц  повлияет на решение об аренде, которое измеряется тысячами долларов  как-то  странно.

Одна из успешных стратегий -  из неликвидного  shell&core сделать  стандартную отделку с максимальной экономией. Есть конкретные удачные проекты –  например,   бизнес-центр   класса В,  даже с  не самым удачным расположением (северная окраина), благодаря разумной  политике девелопера  (относительно невысокая ставка + готовая отделка за  свой счет)  заселяется арендаторами. Сейчас  заключаются  сделки, и планируется  полностью сдать первую очередь бизнес-центра к августу. Думаю, в этом конкретном случае, это реально.

Другой вариант – менее рисковый, но более долгий - делать отделку за свой счет, но под конкретного арендатора. Для этого  разрабатывается  проект, выбираются конкретные  материалы  и подрядчики, и с появлением арендатора  начинаются работы.  В целом – логика в этом есть,  этот путь позволяет избежать необдуманных технических  решений, и  не инвестировать в воздух. Но такие объекты априори проигрывают тем, которые  полностью готовы к въезду.  Девелоперы, которые пошли по этому пути развития говорят, что запросы есть, но о конкретных  сделках пока говорить рано. Посмотрим, что будет дальше.

Очень бы хотелось увидеть еще какие-то новые, и конечно, успешные действия, которые дали бы надежду на выход из той ситуации, в которой все оказались.  Но идеальных решений  за полгода не появилось,  так что не везде целы овцы, а  волки сидят на жесткой диете.  

Просто одни что-то пытаются делать, придумывать новые правила, искать пути решений в сложных ситуациях, и хотя бы за это заслуживают, как минимум уважения, даже если  принимаются неоднозначные решения. А другие  ничего не могут, показывает свою полную несостоятельность, ожидая волшебного «мутабора».